现在,买房和卖方的人越来越多,那么买卖房子对我们来说是件大事。因此,我们在对房屋进行买卖时要提前了解一些相关的法律常识。


邯郸房地产律师:房地产相关基础知识,你了解多少?


一、民法中关于民事行为能力的判断标准是如何规定的?

十八周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动,是完全民事行为能力人。


十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。


八周岁以下的未成年人及不能辨认自己行为的成年人,视为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。


八周岁以上的未成年人,视为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。


二、定金的设立有哪些标准?

定金应当以书面形式约定,定金合同从实际支付定金之日起生效,定金的设立必须以主合同的存在为前提,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同总价的20%。


三、“定金”和“订金”的区别是什么?

定金属于法律用于,是一种对债权的担保款,并应以书面形式约定。根据《合同法》、《担保法》的规定,适用于定金罚则,订金不是法律用语,通常被理解为预付款。无论卖方违约还是买方违约,收取订金的一方都应如数退还。与订金类似的还有押金、订约金、保证金、意向金、诚意金、担保金、留置金,若未书面约定定金性质的,法院通常不予支持。


四、违约责任的承担方式有哪些?

违约责任的承担方式主要有继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。


继续履行:继续履行也称为强制继续履行、依约履行、实际履行,是指在一方违反合同时,另一方有权要求其按照合同约定继续履行。其构成要件包括:

1.存在违约行为;

2.必须有守约方请求违约方继续履行合同的行为;

3.必须是违约方能够继续履行合同。


赔偿损失称为违约损害赔偿,是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失,依照法律规定或按照合同约定应承担赔偿损失的责任。违约损害赔偿的范围以守约方的实际损失为限。目的:在于使守约方获得的赔偿额相当于在合同正常履行的情况下所能获得的利益。


支付违约金是指当事人在合同中约定,在一方违约时向对方支付一定数额的金钱。违约金及其数额是由当事人预先协商确定的,若当事人在合同中没有约定违约金,则不产生违约金的责任方式。效力:

1.合同中的违约金条款具有从合同的性质,它以主合同的存在为条件,主合同不成立、无效或被撤销时,违约金条款便不能发生效力;

2.约定的违约金低于造成的损失的,守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;

3.约定的违约金过分高于造成的损失的,违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。


定金罚则是当一方违约时,给付定金方不履行合同义务的,无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的,双倍返还定金。效力:

1.当事人既约定违约金又约定定金的,当一方违约时:对方可以在定金条款和违约金条款两者中选择之一适用;

2.当事人既约定定金条款又有实际损失时:定金责任不以实际发生的损害为前提,定金责任的承担也不能替代赔偿损失,因此应分别适用定金责任和赔偿损失的责任,两者同时执行。其总值超过标的物价金总和的,人民法院应酌减数额;

3.选择定金罚则时,以定金实际支付的金额为准且不超过标的物售价的20%。


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