判令卖方迁出户口能否得到法院支持?

                 

                    -------申**与孟*、王**房屋买卖合同纠纷案


引言: 

       买房人买房的目的之一就是能在自己买到的住房地办理落户手续,以方便自己孩子入托、入学,和自己能享受到当地政府在社保、就业及其他相关方面的优惠待遇,因此,能否落户是选择是否购房的因素之一。本案就是一起因买方买到住房后因无法落户引起的买卖合同纠纷。

案情回顾:

       申**原在邯郸市磁县居住,为方便自己生产经营和孩子能在邯郸市邯山区上学,经中介居间介绍购买了孟*、王**位于邯郸市邯山区罗城头*号院*--*---*房产一套。

       2019年2月18日,申**将全部购房款529000元全部支付给孟*、王**,但孟*、王**收款后在为申**办结了不动产房产变更登记手续后便未在办理登记在邯山区罗城头*号院*--*---*房产内的户口迁出手续,给原告孩子上学带来严重影响,后虽然经申**多次联系孟*、王**,办理户口迁出事宜,至申**起诉时无果,迫于无奈申**只得向邯郸市邯山区人民起诉,请求人民法院责令被告孟*、王**继续履行户口迁出手续。

审理难点:

    1、请求判令被告迁出户口的诉请,能否能得到法院的支持?

   《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五百零五条规定,被执行人不履行法律文书指定的行为,且该行为只能由被执行人完成的,人民法院可以依照民事诉讼法第一百一十一条第一款的规定办理;在被执行人在人民法院确定的履行期间内,人民法院可以一会走啊民事诉讼法第一百一十一条第一款第六项的规定再次办理。《合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定对的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

  (一)、法律上或者事实上不能履行;

  (二)、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

  (三)、债权人在合理的期限内未要求履行。

    基于以上法律规定,人民法院会认为:强制迁出户口只能由被告自行履行,人民法院不能直接履行因此,存在执行不能的风险;即使判令被告履行该义务,人民法院也不能代替公安机关或者要求公安机关办理户口迁出手续,在被告无法迁出户口的情况下,也存在执行不能的问题。在前述苦难的存在,人民法院会通知原告向公安机关反应请求、申请公安机关办理,并要求原告撤回该项诉请或者对原告该诉求不予审理。

    2、要求被告全额支付违约金能否得到法院支持?

    违约金如何适用,始终是人民法院办案法官的难题。不同的法官对合同中违约金的性质和如何适用有不同的理解和做法。  《合同法》第一百一十四条第二款、第三款规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。前述        《合同法》对违约金的规定,可以看出:损失填补的违约金占据了合同法的主导地位,在“何为迟延履行及如何判断和识别迟延履行条款”在目前无相关法律规定的情况下,人民法院对违约金的理解和适用存在诸多不同,因而导致了对违约金同案不同判决的裁判结果。

裁判结果:

    本案一审人民法院支持了原告要求被告迁出户口的诉求;但考虑到被告已履行了大部分义务且原告没有证据证明自己的实际损失已高达90000元,因此,人民法院酌情判令被告向原告支付30000元违约金。由此可见:本案一审法院法官认为房屋买卖合同中的违约金条款属“损失填补违约金”条款。



附:(一审生效判决书)   


河北省邯郸市邯山区人民法院

民事判决书

(2019)冀0402民初2400号

    原告:申**,男,1988年12月2日生,汉族,现住邯郸市磁县。

    委托代理人:郭叔平  河北恒星律师事务所 律师

    被告:孟*,男,1982年10月26日生,汉族,现住邯郸市邯山区。

    被告:王**,女,1984年12月14日生,汉族,现住邯郸市邯山区。

    原告申**与被告孟*、王**房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月10日立案后,依法适用简易程序,于2020年1月6日公开开庭审理。原告委托代理人郭叔平到庭参加诉讼,被告孟*、王**经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

   申**向本院提出诉讼请求:1、判令二被告履行户口迁出手续;2、判令二被告依约向原告支付迟延履行金90000元;3、本案诉讼费及其他实支费用由二被告承担。事实和理由:2019年1月14日,经邯郸市千城房地产经纪公司居间介绍,原、被告双方签订了《邯郸市存量房买卖居间合同》,合同约定:原告购买二被告所有的位于邯郸市邯山区罗城头*号院*--*---*房产一套,房产售价为529000元,被告应在收到全款后7日内腾空该房产,将钥匙交予买方,并将所交易的所有户口迁出。本合同签署后除不可抗力外,双方应按本合同约定条款执行,不按照本合同条款履行的视为违约,违约方应向守约方支付房产出售价的20%违约金。2019年2月18日,原告将全部购房款支付给被告,但被告收款后拒绝办理交易房屋内的所有户口迁出手续,经原告多次联系被告,至今未果,故诉至法院。

    孟*、王**未答辩,未提交书面答辩状。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。申**提交了如下证据:

    1、《邯郸市存量房屋买卖居间合同》,用以证明违约方需向守约方支付房价款20%的违约金;

    2、承诺保证书,用以证明双方的房屋买卖系真实意思表示;

    3、《定金协议》,用以证明申**为履行合同向孟*、王**支付了全部购房款529000元;

    4、收据及银行转款证明,用以证明申**向孟*、王**转购房款100000元,同证据3证明目的;

    5、收据及银行转款证明,用以证明申**向孟*、王**转款89000元,同证据3证明目的;

    6、房屋登记资料,用以证明同证据3的证明目的;

    7、不动产产权证书,用于证明申**取得邯郸市邯山区罗城头**号房产;

    孟*、王**未提交证据。

    根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

    2019年1月14日,申**与孟*经邯郸市千城房地产经纪公司签订了《邯郸市存量房买卖居间合同》,合同约定:申**购买二孟*所有的位于邯郸市邯山区罗城头*号院*--*---*房产一套,房产售价为529000元,约定孟*应在收到全款7日内腾空该房产,将钥匙交予买方,并将所交易的房产内所有户口迁出。其中违约金条款约定,合同签订后除不可抗力外,超过30日的,视为孟*违约,申**有权单方解除合同,并追究孟*违约责任,孟*应当接到解除合同的通知之日15日内,退还申**全部已付购房款,包括因交易此房产申**支付的其他直接费用,并按该房产出售价的20%向申**支付违约金。2019年2月18日,申**将全部购房款支付给孟*,并于2019年3月12日办理了产权变更登记手续,诉争房屋过户到申**名下。后因孟*、王**拒绝办理交易房屋内的所有户口迁出手续,导致申**以其合同违约,诉至本院。

     另查明,2019年9月26日,邯郸市公安局开元派出所户籍证明,证明孟*、王**户籍尚在邯郸市邯山区罗城头*号院*栋*单元*号内。

     本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。孟*、王**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未向本院提交答辩状和任何证据,应视为其放弃质证及抗辩的权利,由此产生的法律后果应由孟*、王**承担。对申**提交的各项证据的真实性,本院均予以确认。本案《房屋买卖居间合同》系当事人经协商自愿签订的,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,当事人应恪守履行。本案中,申**已经履行《房屋买卖居间合同》的全部义务,孟*、王**理应按照合同约定在期限内将户籍迁出,其至今未迁出显属违约,理应承担违约责任。对申**要求孟*、王**支付违约金90000元的请求,双方《房屋买卖居间合同》已实际履行,且买卖房屋已经过户到申**名下,虽然孟*、王**未将户籍迁出,但申**未能提供因孟*、王**未迁出户籍未其造成财产损失的证据,故其请求的数额过高,孟*、王**应违约酌情支付申**违约金30000元较为合适。综上,孟*、王**应在限期内将户籍迁出,并支付申**违约金30000元。依据《中户人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

      孟*、王**本判决生效后十五日内将户籍自邯郸市邯山区罗城头*号院3栋*单元*号迁出,并向申**支付违约金30000元。

      如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

      案件受理费20500元,由孟*|王**负担。

      如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

                              审  判  长      苗**

                              人民陪审员      贾**

                               人民陪审员     冀**

                                二0二0年一月十日

                                    法官助理  庞**

                                    书 记 员   赵**