夫妻一方单方签订的房屋买卖合同是否有效?

 

     -------路*、陈**、与金玉*、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案

办案律师:郭叔平

案情回顾:

        路*与陈**系夫妻关系,二人均在邯郸市峰峰矿区居住。

        2019年9月,路*在邯郸市丛台区找到一份不错的工作,便想卖掉在峰峰矿区的住房然后在邯郸市丛台区买一台住房。

        2019年10月8日,陈**因生孩子已住进峰峰矿区医院第三天,邯郸市峰峰矿区新势力房产经济有限公司(以下简称“新势力公司”)在58同城看到路*发出的欲出售邯郸市峰峰矿区峰峰镇新新小区**号楼*单元***号住房的信息后,便找到路*;经路*确认,新势力公司于2019年10月9日带金玉*及其女儿金丽到路*的住处看房,经现场确认房产证和要求路*给他的妻子陈**打电话确认卖房一事,2019年10月18日路*、金玉*、新势力三方签订的《房屋买卖合同》,金玉*将购房定金10000元,中介佣金3400元交付给新势力公司。2019年10月20日路*电话告知新势力公司、金玉*,通知欲出售的峰峰镇新新小区**号楼*单元***号住房不再出售。金玉*接到路* 的电话通知后,要求新势力公司退还中介费3400元,路*双倍返还定金20000元,新势力公司认为:路*、陈**违约,自己无责任,中介费3400元不应返还,路*和陈**应承担双倍返还定金20000元的责任。路*、陈**认为自己未收到定金和中介费,因此,自己不应返还中介费也不应当承担双倍返还定金的责任。因新势力公司与路*、陈**均不想承担违约责任,2020年3月金玉*就房屋买卖合同纠纷向邯郸市峰峰矿区人民法院起诉。

        金玉*诉求为:1.请求人民法院依法解除原告与三被告于2019年10月18日签订的《房屋买卖合同》;2.请求人民法院依法责令三被告退还原告买房定金10000元,中介佣金3400元;3.本案诉讼费用由三被告承担。

        2020年4月本律师接受陈**委托,向邯郸市峰峰矿区人民法院反诉,反诉请求为:请求人民法院确认三被告签订的房屋买卖合同无效。

开庭审理: 

        2020年4月22日,本案开庭审理。

        原告(反诉被告)金玉*及其委托诉讼代理人齐麟娜,被告(反诉原告)陈**及其委托诉讼代理人郭叔平、被告路*、被告新势力房产公司委托诉讼代理人张**、张雄*到庭参加诉讼。

本案争议焦点为:

       1、原(反诉被告)、被告(反诉原告)签订的《房屋买卖合同》是否有效?

       2、被告(反诉原告)应否双倍退还原告定金20000元,中介佣金3400元?

       原告(反诉被告)代理人认为:

       1、《房屋买卖合同》虽然是路*单方与原告签订的,但在合同签订前路*已通过电话与陈**进行了联系,通话内容显示陈**也同意出售涉案房产。因此,《买卖合同》已经依法生效。路*打电话情况、陈**同意情况新势力房产公司可以作证。

       2、原告已将定金10000元支付给被告,定金10000元虽然由新势力房产公司持有,但该新势力房产公司持有定金时,已经得到路*的明示同意,因此,新势力公司持有的行为应等同与被告持有的行为;因被告单方解约,导致买卖合同无法履行,因此,被告(反诉原告)应返还中介费3400元。

       3、原告属于善意取得,即使被告不同意卖房,因原告已经支付房款,且原告在买房时不知情,因此基于“善意取得”的规定,原告已经取得了涉案房产的所有权。

      被告(反诉原告)委托代理人认为:

       1、路*虽与陈**是夫妻关系,但涉案房产登记在陈**名下,该房产虽产生于二被告夫妻关系存续期间,但涉案房产作为夫妻共同财产,路*无权未经被告陈**同意,单方处置共同财产。原告不能举证证明,路*在原告、新势力房产公司看房时,路*给陈**打电话的内容就是陈**同意路*卖房的内容,因此,原告在法庭的“陈**也同意出售涉案房产”陈述,不是客观事实。按照《民法总则》的规定,共同共有的财产,一方在处分时,应取得另一方的同意,否则构成无权处分。因无权处分取得的房产,另一方明确表示反对的,该处分行为属无效行为。基于《民法总则》关于“无权处分”行为的法律规定,被告要求人民法院确认《房屋买卖合同》无效的,人民法院应当支持。

       2、按照《合同法》第52条规定,无效的合同自始无效。因《房屋买卖合

同》已无效,因此,原告要求确认解除买卖合同的诉求不应得到法院的支持。

       3、《物权法》第106条规定, 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

       (一)、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

       (二)、以合理的价格转让;

       (三)、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

       就本案而言,原告在购买涉案房产时已经与新势力房产公司共同查阅了被告房产登记情况,虽然原告向被告支付了10000元定金,但并未支付完全部购房款;涉案的房产在诉诸于法院前仍未完成了不动产产权变更登记。因此,原告代理人以“善意取得”制度,要求确认物权,显然不符合《物权法》第106条的上述规定。

       4、本案的定金合同属于无效合同。

       按照《担保法》规定可知,定金合同为要式合同、从合同。原告仅向交付了10000元但并未签订书面的定金合同,因此,按照《合同法》相关规定本案中的定金合同尚未生效;因定金合同为从合同,在原、被告签订的《房屋买卖合同》确认无效后,定金合同也属无效,原告无权适用有效的定金合同中的“定金罚则”要求被告双倍返还定金。

判决结果:

二〇二〇年五月二十二日邯郸市峰峰矿区人民法院作出(2020)冀0406民初493号民事判决,邯郸市峰峰矿区人民法院认为:

       根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同行为属表意行为,以双方当事人真实、自愿的意思表示为前提。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,其名义当事人是被代理人和相对人。但因被代理人不予追认,故被代理人没有订立合同的行为意思表示;合同由行为人假借被代理人的名义和相对人订立,但行为人并非合同规定的当事人。因此,合同应属无效,由行为人和相对人按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。本案中,金玉*提交的2019年10月18日《房屋买卖合同》,当时陈**在冀中能源峰峰集团有限公司总医院住院,庭审中双方都认可甲方陈**的签字不是陈**本人所为,系其爱人路*代签,路*虽在代理人处签字,但并未提供委托代理手续。《棚户区改造购房合同》上显示买受人系陈**,案涉房屋购买于2017年9月4日,在路*与陈**的婚姻存续期间,签订合同时路*没有陈**的授权委托,事后未取得陈**的追认,陈**明确表示不同意出卖案涉房屋,故路*以陈**的名义签订的该《房屋买卖合间》无效,反诉原告陈**提出的要求确认三反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉求,本院予以支持。因《房屋买卖合同》无效,无需解除,故本院对金玉明要求解除《房屋买卖合同》的请求不予支持。新势力房产公司作为房屋买卖的中介方,未尽到合理审查的义务,对此存在过错,应承担相应的民事责任。

       关于金玉*主张被告双倍返还定金20000元和中介佣金3400元的诉求,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撒销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,《房屋买卖合同》无效,据此新势力房产公司因该合同取得的财产10000元和中介佣金3400元应当返还给金玉*。因《房屋买卖合同》无效,该合同中关于双倍返还定金的约定亦无效,故本院对原告金玉明双倍返还定金的主张不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定,判决如下:

       一、2019年10月18日路*以陈**名义与金玉*、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》无效;

       二、被告(反诉被告)邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金玉*定金10000元、佣金3400元,共计13400元;

       三、驳回原告(反诉被告)金玉*的其他诉讼请求。

律师点评:

       请求人民法院确认原、被告、第三方新势力房产公司签订的《房屋买卖合同》无效,是被告代理人破解原告诉讼请求的出发点。

       作为被告(反诉原告)的代理律师,本律师接受委托后,及时向人民法院提起反诉,是人民法院并案审理并进而并案审理《房屋买卖合同》无效的推手。

       在本案中,被告代理律师充分应用了《合同法》、《物权法》、《担保法》的法条和法理,通过与另一被告充分沟通和在法庭上充分举证、质证和法庭辩论,使法庭驳回了原告诉求,使被告避免了本不该承担的经济损失。

附:(一审民事判决书)

河北省邯郸市峰峰矿区人民法院

民事判决书

(2020)冀0406民初493号

        原告(反诉被告):金玉*,男,1945年5月12日出生,现住河北省邯郸市峰峰矿区。

        委托诉讼代理人:齐麟娜,峰峰矿区响堂法律服务所法律工作者。

        被告(反诉原告):陈**,女,1990年5月23日出生,汉族,现住河北省邯郸市峰峰矿区。

        委托诉讼代理人:郭叔平,河北恒星律师事务所律师。

        被告(反诉被告):路*,男,1986年12月23日出生,汉族,现住河北省邯郸市峰峰矿区。

        被告(反诉被告):邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司,住所地河北省邯郸市峰峰矿区滏阳东路66号。

        法定代表人:赵**,该公司总经理。

        委托诉讼代理人:张**,该公司经理。

        委托诉讼代理人:张雄*,该公司职工。

        原告(反诉被告)金玉*与被告(反诉原告)陈**、路*、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司(以下简称新势力房产公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金玉*及其委托诉讼代理人齐麟娜,被告(反诉原告)陈**及其委托诉讼代理人郭叔平、被告路*、被告新势力房产公司委托诉讼代理人张**、张雄*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

        原告(反诉被告)金玉*向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法解除原告与三被告于2019年10月18日签订的《房屋买卖合同》;2.请求人民法院依法责令三被告退还原告买房定金20000元,中介佣金3400元;3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由:2019年10月18日,原告作为乙方,与三被告共同签订了《房屋买卖合同》一份。该合同约定,甲方陈**将其所有的新新小区**号楼*单元***号房出售于乙方,该房价格340000元,乙方先交纳购房定金10000元,中介佣金3400元。被告路*作为被告陈**的丈夫在购房合同上签字。2019年10月20日,二被告陈**、路*告知原告,其所有的房屋不再出售,合同终止。但根据购房合同的约定,三被告理应返还原告购房定金20000元及佣金3400元,但三被告却寻找各种理由推脱,导致讼争发生,为了保护当事人的合法权益,原告特提出起诉,请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

        原告(反诉被告)金玉*提出证据如下:1、房屋买卖合同书;2、定金收条、佣金收条;3、原告与被告路*、陈**录音光盘及文字整理材料。以上均为复印件或复制品。

被告(反诉原告)陈**辩称:1、原被告双方签订的合同是无效合同,无效合同自始无效,因此无需解除;2、定金合同属于实践性合同,被告陈盼娇未收到原告给付的定金,因此定金合同没有生效,原告向被告陈**要求返还定金无事实和法律依据,向陈**索要佣金也无事实和法律依据。此外,因本合同属无效合同,定金合同作为从合同,当属无效,原告要求返还定金和退还中介佣金缺乏法律依据。综上,被告陈**恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。陈盼娇和路楠是夫妻关系。

        被告(反诉原告)陈**提出证据如下:1、《棚户区改造购房合同》;2、售房收据;3、住房许可证;4、房产票据收条;5、住院病历。以上均为复印件。

被告路*辩称:同陈**的答辩意见。我没有收到定金或者佣金。我和陈**是夫妻关系。被告路*未提供证据。

         被告新势力房产公司辩称:我认为签订的合同实属有效,定金是当时签订买卖合同时双方合同约定的内容,买方是缴纳10000元定金,卖方出示房屋的产权证明。当时是路*出示的房屋产权证明。我认为当时陈**是知情的,因为当时我们签合同的时候,路*一直在和他的爱人陈**通电话,他们当时在商量价格。签合同当天下午,我们公司三个业务员,还有金**、一个老太太和他们的女儿,去案涉房屋看房,当时只有路*的房屋内,是签合同之前去的。房屋买卖合同上的签字中陈**的名字是路*代签的。定金、佣金都是签订合同的同时交的,都是交给我们的公司。签完合同后大约几天的时间,路*说不卖房子了,向我们要房屋的手续说要办理燃气业务,张**当时没有同意让路楠*走房屋的手续,后来调解无果。

        被告新势力房产公司提供录音光盘复制品一张。

        被告(反诉原告)陈**向本院提出反诉请求:请求人民法院确认三被告签订的房屋买卖合同无效。事实和理由:原告陈**与被告路*是夫妻关系,双方共同购买了位于邯郸市峰峰矿区峰峰镇新新小区**号楼*单元***号住房一套。2019年10月18日被告路*未经原告同意,在原告住院期间擅自将原告所有的新新小区**号楼*单元***号住房出售给金玉*,被告新势力房产公司作为房屋中介人参与了房屋买卖合同的签订。原告知情后,及时就房屋出售的事宜提出异议,并将该房屋系原告所有,路楠擅自出售房产的行为无效及时通知了金玉明和被告新势力房产公司。原告认为,被告路*未经原告同意擅自出售房产,被告金玉*、新势力房产公司未经调查核实和认真确认便签订了《房屋买卖合同》,三被告的行为均严重侵害了原告的合法权益,为依法维权,原告依照《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》相关规定,特提起诉讼,望判如所请。

        原告(反诉被告)金玉*辩称:1、该买卖合同是合法有效的。根据《最高院关于适用婚姻法司法解释(一)》第十七条第二项的规定,也根据《合同法》第五十二条、四十四条的规定,可以证明签订的合同是合法有效的。2、根据房屋买卖合同中,第三条的第一和第七条的第一、第二可以证明原告金玉明已经履行部分合同,对方陈**、路*、新势力公司违约,所以需要双倍返还定金20000元和佣金3400元。所以反诉原告提出的反诉请求没有事实依据和法律依据,应当予以驳回。

        被告路*辩称:我未经陈**的同意私自卖方,房屋买卖合同上陈**的名字是我签的,签房屋买卖合同的时候陈**没有在场。我记得签订房屋买卖合同的时候是晚上,当时原告金玉*的女儿、新势力房产公司业务员和我在场。因为涉案房屋没有房产证,我出示的是一个购房协议,还出示了当时地下室的收据,还有一个冀中能源峰峰集团房产科发的一个票据,票据上面写着住房许可证。我没有收到关于任何定金或者佣金的钱款。而且房屋的买卖也没有和陈**商量。中介公司也没有和陈**确认,也未要任何相关的证明和授权委托书。

        被告新势力房产公司辩称:同本诉的答辩意见。我不认可金玉*所说的我公司违约的说法,因为我们是一个居间方,我们没有权利要求卖方必须卖给买方房子,有争议了我方可以调解。所以我们不存在违约。

        根据双方当事人的举证质证情况,本院认定事实如下:2019年10月18日陈盼娇(甲方)、金玉*(乙方)与新势力房产公司(丙方)签订了《房屋买卖合同》,载明:第一条、房屋状况:甲方拥有位于新新小区**号楼*单元***号(东户)的房屋,房屋所有(共有)权人为陈**;房屋建筑面积为81平方米。第二条、成交价格:甲乙双方经协议商一致,同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为:人民币(大写)叁拾肆万元整(小写:340000元)。第三条、付款约定(本条各款项均不计利息):1、合同签订时,乙方须向甲方交付房屋定金人民币(大写)壹万元整,(小写)10000(甲方同意该定金作为甲方的部分房款,由丙方代为保管,在办理完房屋产权过户手续后予以退还)。第四条、丙方佣金及支付:甲乙丙三方签订本合同时,乙方须向甲方交纳佣金(大写)叁仟肆佰元整(小写:3400元)。......第七条、违约责任:2、因甲方单方违约,而导致本合同解除、终止履行,三方确认,甲方承担丙方的全部佣金,并双倍返还乙方交付的定金(含原交丙方代为保管的房屋定金),除非三方达成新的协议。......第十二条、本合同自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效(包括本合同及其补充协议在内,丙方以盖章为生效要件)。本合同正本一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,三份合同具有同等法律效力。落款处甲方陈**(由其丈夫路*代签)、代理人路*;乙方金玉*(由其女儿金丽代签)、代理人张吉华;丙方加盖新势力房产公司的合同专用章并由经纪人张雄瑞签字。

        2019年10月18日,新势力房产公司向金玉明出具了一份加盖有其公司财务专用章的收据一份,载明“今收到金玉明交来新新小区**号楼*单元***号(东户)佣金人民币(大写)叁仟肆佰元整”。同日,新势力房产公司向金玉明出具了一份加盖有其公司公章的定金收条一份,载明“今收到金玉明交来的坐落于新新小区**号楼*单元***号(东户)的购房定金人民壹万圆整( 10000 元)。”

        2019年10月21日,路*与金玉*的女儿金丽表示,陈**不再出售案涉房产,后经新势力房产公司调解无果,引起本案诉讼。 

        另查明,陈**与路*系夫妻关系,于2013年12月18日登记结婚,案涉位于新新小区**号楼*单元***号(东户),2017年9月4日出卖人冀中能源峰峰集团有限公司生活服务分公司(甲方)与买受人陈**(乙方)签订《棚户区改造购房合同》。

        再查明,2019年10月15日至同年10月20日,陈**在冀中能源峰峰集团有限公司总医院住院。

        本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同行为属表意行为,以双方当事人真实、自愿的意思表示为前提。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,其名义当事人是被代理人和相对人。但因被代理人不予追认,故被代理人没有订立合同的行为意思表示;合同由行为人假借被代理人的名义和相对人订立,但行为人并非合同规定的当事人。因此,合同应属无效,由行为人和相对人按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理。本案中,金玉明提交的2019年10月18日《房屋买卖合同》,当时陈**在冀中能源峰峰集团有限公司总医院住院,庭审中双方都认可甲方陈**的签字不是陈**本人所为,系其爱人路*代签,路*并在代理人处签字,但并未提供委托代理手续。《棚户区改造购房合同》上显示买受人系陈**,案涉房屋购买于2017年9月4日,在路*与陈**的婚姻存续期间,签订合同时路楠没有陈盼娇的授权委托,事后未取得陈盼娇的追认,陈**明确表示不同意出卖案涉房屋,故路*以陈**的名义签订的该《房屋买卖合间》无效,反诉原告陈**提出的要求确认三反诉被告之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉求,本院予以支持。因《房屋买卖合同》无效,无需解除,故本院对金玉明要求解除《房屋买卖合同》的请求不予支持。新势力房产公司作为房屋买卖的中介方,未尽到合理审查的义务,对此存在过错,应承担相应的民事责任。

         关于金玉*主张被告双倍返还定金20000元和中介佣金3400元的诉求,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撒销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,《房屋买卖合同》无效,据此新势力房产公司因该合同取得的财产10000元和中介佣金3400元应当返还给金玉*。因《房屋买卖合同》无效,该合同中关于双倍返还定金的约定亦无效,故本院对原告金玉明双倍返还定金的主张不予支持。

         综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定,判决如下:

         一、2019年10月18日路*以陈**名义与金玉*、邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》无效;

         四、被告(反诉被告)邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金玉*定金10000元、佣金3400元,共计13400元;

         五、驳回原告(反诉被告)金玉*的其他诉讼请求。

         如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

         案件受理费385元,减半收取计193元,由被告(反诉被告)邯郸市峰峰矿区新势力房产经纪有限公司负担96元,被告(反诉被告)路*负担97元。反诉费100元,减半收取50元,由被告(反诉被告)路*负担。

         如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省邯郸市中级人民法院。


审  判  员  李  *


二〇二〇年五月二十二日


书  记  员   代*宇