迟延支付房租的行为是否构成违约?

——从张xx与程xx房屋租赁合同纠纷案谈不安履行抗辩权。


案情回顾:

        2017年5月张xx与程xx签订了《委托合同》,合同约定:张xx代程xx出租坐落于邯郸市丛台区广厦路狮城阳光小区xx号房屋,张xx每年向程xx交租金21600元(月租金1800元),半年一交,每半年提前一个月支付下半年租金,半年租金应提前一个月支付给程xx,押金1000元整,终止合同时在费用结清的情况下返还程xx。甲方(程xx)或者乙方(张xx)违约提前解除合同的,按照合同约定总租期中租金总额的100%向守约方支付违约金。合同租期为10年。

        合同生效后,张xx于2017年5月5日及2017年10月22日通过中国建设银行向程xx支付了房屋租金12870元及10800元,因张xx逾期一个月未交房租,程xx便多次电话联系张xx要求涨房租,否则解除房屋租赁合同。2019年10月,因张xx迟延支付房租程xx便通过驱赶客户、在房门贴条、报警等方式要求解除,給张xx造成客户不愿入住,多处房屋空闲等状况。2020年10月,程xx向邯郸市丛台区人民法院起诉,要求:1、解除原、被告之间签订的出租委托合同;判令被告给付原告2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元;3、判令被告支付房租逾期利息。程xx起诉后,张xx向人民法院提起反诉,要求继续履行合同,并判令程xx支付违约金。

本案争议焦点:

程xx要求张xx承担2019年10月以后的违约责任,是否合法?

        在此案中,本律师为张xx一审代理律师。

此案经开庭审理,邯郸市丛台区人民法院作出如下判决:

        原告(程xx,反诉被告)要求涨房租的行为,因协商未果,被告(张xx,反诉原告)基于上述事实暂停缴纳2020年上半年房租,非系违约,故本院对原告程xx要求被告张xx支付2019年12月19日至2020年3月25日逾期交付房屋租金滞纳金3240元和房屋租金逾期利息的诉请,依法不予支持。 

律师点评:

        1、 一审人民法院未支付原告诉求的理由是,一审人民法院法官认为:张xx逾期未按时支付房租,是张xx在依法行使不安抗辩权,不属于违约行为。

不安抗辩权,是指在有先后履行顺序的双务合同中,应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人难以给付之时,在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前,有暂时中止履行合同的权利。规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益,先履行义务人行使不安抗辩权的行为不属于违约行为。

在本案中,代理律师向一审法院提供了原告程xx多次要求涨房租,如不同意涨房租便要单方解约的电话录音;以及原告程xx为了达到张xx被迫同意涨房租的目的,采用报案,在出租房屋门口贴条驱赶客户的证据材料,前述证据结合代理律师向法庭提交被告张xx前期向程xx付款的证明材料,用来证明:原告程xx在尚不具备单方解除合同的条件下,单方严重违约,程xx的违约行为致使被告张xx因害怕程xx即使受到房租后仍然与组张xx单方解约,以证明:被告张xx未支付房租的行为属于《民法典》(合同篇)中的“不安抗辩权”。代理律师的前述意见,被一审法院主审法官采信。

        2、承租人按期、依约支付房租,是承租人全面履行合同义务的应有之意。承租人只有按时足额支付房租才能保证租赁合同得到正确履行。就本案而言,张xx未按期交纳房租,是导致出租房、承租方产生合同纠纷的起源,张xx因对本案承担相应的责任。

        出租方全面履行合同义务之一就是保证在合同履行中不能随意的变更、解除合同。就本案而言,程xx作为出租方,在张xx逾期支付房租构成违约但不具备解约条件下,单方提出涨房租,程xx的行为构成对租赁合同实质性内容的变更,在张xx不同意涨房租的情况下,采取报警、贴条驱赶客户等手段,其行为已经严重地阻碍了原、被告双方再正常履行合同。邯郸市丛台区人民法院一审认定张xx长期拖欠房租的行为属于依法在行使“不安抗辩权”不构成违约行为,是对程xx的前述行为的否定,也是对出租方合法行使权利的告诫。