开发商能凭认购书不退购房定金吗?

(承办律师:郭叔平)


案情简介:

      王xx与李xx结婚不久,便想在邯郸市购买一套住房居住生活。2019年10月初,王xx在xx房地产公司销售经理王xx的联系下,到位于邯郸市冀南新区看好了由xx房地产开发公司开发的楼盘,因王xx刚结婚不久,没有能力全款购房,便想通过银行按揭贷款买房。2019年1月中旬,王xx到邯郸市中国人民银行打印了自己近期6个月的个人征信记录,并将征信记录交该房地产公司销售经理王女士审查,销售经理王女士审查后确认并告知王xx可办理银行按揭贷款。

      2019年11月23日,王xx(乙方)与xx房地产公司(甲方)签订了《邯郸市xx半岛商品房认购书》(以下简称《认购书》),约定:乙方认购邯郸xx半岛楼盘xx幢xx单元xx号住宅,套内面积78.92平米,单价为11092.93元/平米;乙方须在2019年11月23日前支付首付款185454元(不含定金),余款67万元由银行提供按揭贷款,乙方须在2019年11月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。乙方同意签署本认购时,支付定金20000元;乙方同意签署本认购书后不更名、不增名、不换房、若乙方不能按照认购书签署《商品房买卖合同》,则视为乙方违约,甲方可单方终止本认购书,另行销售该商品房,乙方无权要求返还定金。《认购书》签订后,王xx先后到xx房地产开发公司指定的多家银行办理银行贷款手续,但均未通过审批,王xx办理银行按揭贷款手续也被迫停止,后xx房地产公司又通知王xx可试着办理假离婚,寻找共借人办理银行按揭贷款,但王xx与李xx在办理了离婚手续及寻找共借人后,贷款银行仍未通过。无奈之下,王xx要求与xx房地产开发公司解除《认购书》、返还购房首付款和退还定金20000元,但xx房地产开发公司給王xx的回复是:合同可以解除,但已交付的首付款须扣10%且20000元定金不予退还。王xx与xx房地产开发公司因此产生纠纷。

审理情况:

2021年5月10日,王xx委托本律师以xx房地产开发公司为被告向磁县人民法院起诉,要求:1、判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》;2、判令被告返还原告认购首付款185454元及定金20000元;3、由被告承担本案诉讼费。

在法庭审理中,被告代理律师认为应驳回原告的起诉,抗辩理由为:

       1、本案系原告违约未能按照约定期限办理按揭贷款,责任在原告,系原告根本违约,原告应承担违约责任;

       2、认购书也是合同,原告隐瞒自己个人征信,在无法通过银行按揭贷款审批后,又拒绝配合办理按揭贷款手续工作,原告的行为违约非常明显,原告应按照定金罚则承担违约责任,原告无权要求返还定金。

       3、原告的违约行为已給被告造成不必要的经济损失,如扣除原告已付首付款的10%作为被告的经济赔偿款,能弥补被告的经济损失。

针对被告代理律师的抗辩,结合本案客观事实和法律规定,本律师认为:

       1、《认购书》是被告单方制定的,依法应被认定为“格式合同”。  

              因认购书中存在免责被告违约责任何义务、免除原告权利的相关条款,因此,《认购书》第7条“原告无权要求返还定金”的条款属于无效条款。

       2、原告对无法办理银行按揭贷款的结果无过错,被告对此有过错,应承担过错责任。

             首先,原告已提供了6个月的个人征信记录交被告审查,被告作为专业的房地产公司经常进行贷款前的审查工作,有能力审查原告个人的征信记录能否通过银行贷款。对此,被告相对于原告而言具有更大的优势和能力。

             其次,原告已穷尽了所有的办理贷款的方法。

             原告为了能办理银行贷款,在新婚后不久便强忍悲痛办理离婚手续。原告不能向银行提供共借人,并非原告过错,共借人是要承担共同还款责任的,而且共借人提供担保后,将严重影响共借人自己购房,因此原告的亲戚、朋友不愿意出面作原告的共借人是可以理解的。

       3、被告主张扣除10%的首付款及适用定金罚则,不符合客观事实和法律规定。

             依法解除的合同,自解除时无效。按照《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第10条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第24条规定,被告无权扣除原告首付款,已经收取的定金应当全部退还。

判决结果:

2021年4月1日,磁县人民法院作出(2021)冀0427号民事判决。判决:

       一、解除原告王xx与xx房地产开发公司于2019年11月23日签订的《邯郸xx半岛商品房认购书》;

       二、被告xx房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告王xx购房款185454元;

       三、被告xx房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告王xx定金20000元。

该判决作出后,被告因不服该判决,上诉于邯郸市中级人民法院。2021年6月24日,邯郸市中级人民法院作出(2021)冀04民终3750号《民事判决书》。判决:

       一、驳回上诉,维持原判;

       二、二审案件受理费由被告xx房地产开发公司承担。

       本判决为终审判决。