实为民间借贷的房屋买卖合同纠纷案

----司*鹏与被告河北国宏房地产开发有限公司(以下简称国宏房地产公司)为民间借贷纠纷案

案情:

河北国宏房地产开发有限公司于原告司*鹏于2013年11月1日签订了《内部认购协议书》,协议约定:乙方(司*鹏)欲购买邯郸市丛台区丛台新村“阳光水岸”,乙方自愿缴纳意向金50000元;本协议期限为一年,无论协议期满后乙方是否购房,甲方( 河北国宏房地产开发有限公司)按乙方缴纳意向金的28%给予乙方住房补贴,补贴费为人民币14000元;开盘当日购房次序以签订本认购协议书为准;若乙方不购房或者未选定意向房,甲方承诺全额退还意向金。

《内部认购协议书》生效后, 河北国宏房地产开发有限公司并未向原告出售住房,后经原告多次催要,被告 河北国宏房地产开发有限公司仅退还了20000元,剩余款项迟迟退还。


办案过程:

律师接案后,仔细研究了《内部认购协议书》的相关条款,综合协议书中全部条款的内容、参照《内部认购书》应当具备的条款,律师最终认定“内部认购”实际为“民间借贷”。


律师答疑:

《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房买卖合同应当具有以下主要内容:  

(一)当事人名称或者姓名和住所;  

(二)商品房基本状况;  

(三)商品房的销售方式;  

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;  

(五)交付使用条件及日期;  

(六)装饰、设备标准承诺;  

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;  

(八)公共配套建筑的产权归属;  

(九)面积差异的处理方式;  

(十)办理产权登记有关事宜;  

(十一)解决争议的方法;  

(十二)违约责任;  


按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,《商品房买卖合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的,应当视为认购、预定、订购。纵观各种版本的商品房认购协议,可知:商品房认购书一般包括以下内容:

(一)买卖双方当事人的基本情况;

(二)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);

(三)房屋价款计算;

(四)定金;

(五)签署正式买卖合同的期限。

就本案而言,被告河北国宏房地产开发有限公司于原告司*鹏签订的《内部认购协议书》并不具有《认购协议书》和《商品房销售合同》的相关内容,但符合了“民间借贷”的特性。


附:(判例)

邯郸市丛台区人民法院判决书

(2020)冀0403民初1096号

原告:司*鹏,女,****年**月**日出生,汉族,住邯郸市丛台区。

委托诉讼代理人:郭叔平,系河北恒星律师事务所 律师。

被告:河北国宏房地产开发有限公司,住所地:邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。

法定代表人:王文江, 系该公司董事长。

原告司*鹏与被告河北国宏房地产开发有限公司(以下简称国宏房地产公司)为民间借贷纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告司*鹏委托诉讼代理人郭叔平到庭参加了诉讼。被告国宏房地产公司经本院依法传唤,无正当理由未到庭,依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告司*鹏向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告偿还原告借款本金46000元及利息(利息计算至本息全部清偿日止,暂从2013年11月1日计算至2019年11月15日,按约定每月2%计息,共计66112元);2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年11月1日被告与原告以签订《内部认购协议书》的形式向原告借款伍万元,借款期限为一年,2014年11月1日借款期限届满后原告多次要求被告清偿借款本金及利息,但被告仅于2018年6月14日偿还借款本金2000元,2019年5月8日偿还借款本金2000元,剩余本金及利息至今未付。原告认为,被告逾期无法清偿原告借款本金及利息,已严重侵害原告的合法权益,被告应当承担偿还借款及约定利息的法律责任。为此,原告依据法律规定特向贵院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。

被告国宏房地产公司未答辩,视为放弃答辩的权利。

原告司*鹏为支持其主张,向本院提交如下证据:证据1.《内部认购协议书》,证明被告与原告签订的《内部认购书》并非真正向原告提供住房,而是向原告借款;证据2.收据,证明被告收到原告借款5万元,被告已同意还款,并已偿还原告4000元;证据3.中国建设银行个人活期账户交易明细,证明被告两次偿还借款4000元;证据4.刘梅风与被告民间借贷纠纷一审判决书、唐璞与被告民间借贷纠纷一审判决书,证明《内部认购书》仅仅是被告向多人借款的外部形式,被告的目的就是吸收外部资金,向他人借款。

被告国宏房地产公司未举证、质证,视为放弃举证、质证的权利。

本院经审理认定事实如下:内容为:2013年11月1日被告国宏房地产公司作为甲方与乙方原告司*鹏签订《内部认购协议书》,内容为:乙方认购位于邯郸市丛台区的“阳光水岸”,缴纳意向金5万元,协议期限为2013年11月1日至2014年11月1日期满,无论协议期满后乙方是否认购,甲方按乙方缴纳意向金总额28%给予乙方购房补贴,补贴人民币14000元整。项目开盘日以报纸广告中的载明或另行通知为准,需于开盘当日到购楼中心选房。协议期满后若乙方选房,意向金转为房款,多退少补,并更换正式《商品房买卖合同》。若乙方不愿购房或未选定满意房屋,则甲方承诺退还意向金并按约定给付购房补贴款。退意向金者需本人持身份证,本协议书及收据到“阳光水岸”售楼中心办理退卡手续。乙方所交意向金为提前优惠选房款,无论甲方经营是否盈利,均需保证乙方意向金和本协议规定的相关收益。被告国宏房地产公司于2013年11月1日出具编号为No0113832号的收据一张,内容为今收到司*鹏交来诚意金人民币伍万元整,并盖有河北国宏房地产开发有限公司财务专用章。被告国宏房地产开发有限公司于2018年6月14日给付原告司*鹏本金2000元,于2019年5月9日给付原告司*鹏本金2000元。

本院认为,公民与法人之间合法的借贷关系受法律保护。原告司*鹏与被告国宏房地产公司签订的《内部认购协议书》,虽名为购房协议,但因欠缺所购房屋的面积、位置、户型、楼层等一般购房协议所应具备的基本条款,故本院认为该《内部认购协议书》并非真正的《商品房买卖合同》,甚至并非《商品房买卖预约合同》,而只是以买卖商品房名义所为民间借贷,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定,原告司佳鹏与被告国宏房地产公司之间实为民间借贷关系。该《内部认购协议书》的期限为2013年11月1日至2014年11月1日,原告司*鹏已履行了出借款项的义务,但被告国宏房地产公司却未按照约定在借款期满之日归还全部借款50000元,只归还借款本金4000元,显属违约,故本院对原告司*鹏要求被告国宏房地产公司偿还借款本金46000元的诉请,依法予以支持。此外,该《内部认购协议书》约定的年利率为28%,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定,因约定的利率超过了法定最高利率,且该笔利息尚未支付,故本院对该笔借款的利率按照年利率24%计算.现本院将被告国宏房地产公司所欠原告本金及利息计算如下:2013年11月2日起至2018年6月14日,共计4年另7个月12天,原告主张4年7个月,本院以其主张为限,50000元×24%×4年+50000元×2%×7个月=48000元+7000元=55000元;2018年6月15日至2019年5月8日,共计11个月另23天,原告主张11个月,本院以其主张为限,48000元50000元×2%×11个月=10560元。关于原告司*鹏主张自2019年5月9日起至46000元本金清偿完毕之日止,按照月利率2%计算的诉请,根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定,本院依法予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零七条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告河北国宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,偿还原告司*鹏本息共计111560元及利息(自2019年5月9日起至本金46000元偿还完毕之日止,以本金46000元为基数,按照年利率24%计算);

二、驳回原告司*鹏的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2542元,减半收取计1271元,由被告河北国宏房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审判员 张 * 

二〇二〇年六月一日 

书记员 贾晓*